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36户小业主搬迁安置纠纷

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  案例类型:律师非诉讼案例

  业务类别:搬迁安置纠纷

  案件代理时间:2018年11月-2019年1月

  代理律师姓名:陈明媛

  律师事务所名称:江苏新高的(苏州)律师事务所

  供稿:苏州分所 张天琪

  检索主题词:搬迁安置、业主、商品房买卖

  【案情简介】

  位于松陵镇吴新小区北侧的城北农贸市场于2006年启动整体搬迁计划,并于当年4月29日由吴江市国土资源局对农贸市场用地依法进行挂牌出让。根据吴江市建设局的规划,要求中标单位提供免费市场摊位和店铺,后地块由吴江市华诚房产开发有限公司(下称“华诚房产公司”)依法中标取得,并建成新农贸市场,由新天地商业广场交付并管理。拆迁户于新农贸市场建成后即入住,但办证手续一直没有办理。

  2016年,部分拆迁户为房产证的办理进行信访,事项转至当时负责实施搬迁工作的苏州市吴江城市投资发展有限公司(以下简称“吴江城投公司”)办理。自2016年起至2019年,吴江城投公司就36户小业主的房产权属问题与吴江市华城房地产开发有限公司进行沟通协调,历时三年,最终于2019年1月31日成功为小业主办理房屋产权证。

  【争议焦点】

  1.华诚房产公司已资不抵债,案涉房产因登记在华诚房产公司名下已被法院查封,小业主想要办理房屋产权变更登记不易;

  2.华诚房产公司私自将安置给小业主的房产登记在自己名下,如何变更登记至小业主名下,变更登记需要缴纳的税费又由谁承担。

  【律师代理思路】

  1. 促成《商品房买卖合同》的签订;

  2. 同多个政府部门沟通办证流程;

  3. 妥善解决税费承担问题;

  4. 确认案涉房产保全状况;

  5. 案外人异议确保案涉房产不受处理。

  【案件结果概述】

  经过多方协调,2019年1月31日清晨,吴江区房产交易中心大厅的所有工作人员都在窗口就位,为办理过户事宜做准备工作,确保当天完成登记。最终以优质的服务与极高的效率,在当日中午12:00前顺利为36户商户办理完成过户手续。

  【案例评析】

  本案的起因是华诚房产公司未根据规划要求和其中标之后的承诺,为安置搬迁的36户小业主办理房屋产权证书。根据规定,由政府办理的拆迁项目,在拆迁协议签订后,有按签订过户合同----交房----开具发票----补齐缴费---办理过户登记的程序。所以在部分拆迁户为房产证的办理事宜进行信访后,事项转至拆迁前的地块所有人吴江城投公司进行处理。江苏新高的(苏州)律师事务所作为吴江城投公司的常年法律顾问,就该事件积极开展各项工作,寻求合法处理途径。

  因案涉房产已经办理在华诚房产公司名下,如果要变更登记至小业主名下,需要通过买卖的形式办理相关手续。但因华诚房产公司税务账户因欠税被冻结,无法向小业主办证开具发票,且其因经营不善已经资不抵债,名下房产被法院查封,也无法为小业主办理房产的变更登记。如需办理变更登记手续,则需克服这两个问题。鉴于此,新高的律师在吴江城投公司的配合下,就办证事宜进行沟通协调。

  关于案涉房产解封问题,因本案属历史遗留问题,吴江城投公司作为当时负责搬迁的公司,其与华诚房产公司也存在合同纠纷,故吴江城投公司向法院起诉主张权利的时候,新高的律师作为代理人即向法院申请保全了本案所涉的36套房产,并于2018年再次续封案涉房产,延缓拍卖处置。吴江城投公司作为首封公司,积极与在后查封的公司协商,同时积极与36户小业主沟通,推动36户小业主通过案外人执行异议之诉的方式解除案涉房产上存在的华诚房产公司的债权人的财产保全措施。

  关于变更登记税费承担问题,新高的律师代表城投公司与华诚房产公司多次协调,从情理和法理两方面深入沟通,华诚房产公司最终于2016年10月与36户业主签订《商品房买卖合同》和《承诺书》,承诺承担办证中买受方需承担的各项税费,并由华诚房产公司法定代表人的哥哥提供担保。2018年,华诚房产公司经过多方筹措将应由卖方承担的各项税费汇入城投公司账户,委托城投公司在办理案涉房产过户时将税款缴纳至税务部门。2018年12月,在城投公司推动下,36户小业主将办理过户中应由卖方支付的税费同意缴纳至吴江城投公司,委托城投公司在办理案涉房产过户时将税款缴纳至税务部门,并由华诚房产公司向小业主出具借条,承诺买房支付的税费最后也由华诚房产公司承担。

  鉴于华诚房产公司债务良多,为防止其他债务人出现主张权利,法院解除保全手续及过户手续最好能于一日内办理完毕。因此,吴江城投公司与法院、税务、住建、房产等部门沟通协调,最后确认于2019年1月31日为36户办理过户手续。经过法官、各部门工作人员以及律师的配合,最后顺利在2019年1月31日上午将办证事宜完全办理完毕,才使得36户小业主搬迁纠纷落下帷幕。

  【结语和建议】

  房屋产权证办理难的形成原因多种多样,特别是历史遗留问题,能否顺利解决以及如何通过合法途径维权需视具体情况而定,本案中的情形仅具个案效力,详情请向律师咨询专业意见。